Im Folgenden erhalten Sie allgemeine Informationen zu den Themen Bauen, Modernisieren, Denkmalschutz, Vergabe von Gemeindegrundstücken und vielem mehr. Bei Rückfragen können Sie sich an das Ortsbauamt der Gemeinde Sandhausen oder an die jeweils zuständigen externen Stellen wenden.
Allgemeine Hinweise
Rund ums Thema Bauen von A-Z
Aus lang vergangener Zeit stammen verschiedene Altlasten im Gemeindegebiet. Hierbei handelt es sich um Grundstücke, die früher als Schuttabladeplatz, Tankstelle, chemische Reinigung oder Ahnliches genutzt worden sind. Diese Grundstücke sind in einem Altlastenkataster erfasst. Eine Altlast bedeutet, dass bei baulichen Maßnahmen unter Umständen besondere Bodenentsorgungen erforderlich werden. Wenn Sie wissen wollen, ob auf Ihrem Grundstück eine Altlast liegt, können Sie dies bei der Gemeindeverwaltung, Ortsbauamt, erfragen.
Das Altlastenkataster wird beim Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis (Wasserrechtsamt) geführt. Nähere Detailauskünfte erhalten Sie an dieser Stelle.
Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis (Wasserrechtsamt)
Hausanschrift:
Kurpfalzring 106
69123 Heidelberg-Pfaffengrund
Postanschrift:
Postfach 10 46 80
69036 Heidelberg
Kontakt:
Telefon: 06221 522-2131
wasserrechtsamt(at)rhein-neckar-kreis.de
Für die Frage, was Sie auf Ihrem Grundstück bauen können und was nicht, ist entscheidend, wie sich die bauplanungsrechtliche Situation darstellt. Der bebaute Bereich von Sandhausen gliedert sich im Wesentlichen in
- Bereiche, welche mit Bebauungsplänen versehen sind
- unbeplante Ortsbereiche
Ist ein Bebauungsplan vorhanden, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach dessen Festsetzungen. Bebauungspläne sind meist umfangreiche Planwerke und sie bedürfen einer Erläuterung durch das Ortsbauamt.
Ist kein Bebauungsplan vorhanden, so richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach der vorhandenen Umgebungsbebauung. Die Beurteilung, ob Ihr Bauwunsch mit dieser Vorgabe übereinstimmt, bereitet oftmals erhebliche Schwierigkeiten. Bauvorhaben im unbeplanten Ortsbereich sollten daher grundsätzlich mit dem Ortsbauamt abgestimmt werden, um unnötige Planungskosten zu vermeiden. Deshalb sollten Sie sich, wenn Sie ein Bauvorhaben planen, auf jeden Fall informieren, ob ein Bebauungsplan vorliegt und was dieser vorschreibt, oder was in Ihrem konkreten Fall zu beachten ist, falls keiner vorliegt.
Die städtebaulichen Planungen der Gemeinde sind übergeordneten Planungen unterworfen und müssen sich an diese halten. 18 Städte und Gemeinden haben sich zum Nachbarschaftsverband Heidelberg – Mannheim zusammengeschlossen. Hier wird der gemeinsame Flächennutzungsplan erarbeitet und - bei Bedarf - fortgeschrieben.
Der Flächennutzungsplan regelt die künftige bauliche Entwicklung in den Gemeinden auf einen bestimmten Zeitraum hinaus.
Der Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim hat mit Schreiben vom 09.07.2020 mitgeteilt, dass die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes vom Regierungspräsidium Karlsruhe mit Erlass vom 17.06.2020 genehmigt wurde. Mit öffentlicher Bekanntmachung am 07.07.2020 ist der Flächennutzungsplan in Kraft getreten. Die vollständigen Unterlagen sind auf der Homepage des Nachbarschaftsverbandes einsehbar.
Wichtiger Hinweis: Die Ausweisung von Bauflächen im Flächennutzungsplan bedeutet nicht, dass für vorgesehene Neubaubereiche damit konkretes Baurecht besteht. Es ist ausschließlich Sache des Gemeinderates, ob und wenn ja wann über bestimmte Flächen ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt wird. Auf die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens besteht kein Rechtsanspruch.
Der überwiegende Teil der Gemarkung Sandhausens ist bauplanungsrechtlich dem sogenannten Außenbereich zuzuordnen. Außenbereich ist alles, was außerhalb der überbauten Fläche – beispielsweise Wohngebiete, Gewerbegebiete oder Sportgebiete - von Sandhausen liegt. Dies sind insbesondere der Wald, Äcker und Kleingärten. Im Außenbereich sind bauliche Anlagen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches nur für einen stark eingeschränkten Personenkreis möglich. Im Wesentlichen sind dies die Haupterwerbs- und Nebenerwerbslandwirte.
Für alle übrigen Personenkreise, insbesondere betroffen sind hier Hobbygärtner mit ihren kleingärtnerisch genutzten Grundstücken, besteht für bauliche Anlagen keine Genehmigungsmöglichkeit. Unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ fallen insbesondere Garten- und Gerätehäuser sowie Einfriedigungen. Dies bedeutet, dass diese Maßnahmen für private Grundstückseigentümer im Außenbereich nicht zulässig sind. Nicht betroffen hiervon sind sogenannte „lebende Einfriedigungen“, also Hecken. Diese unterliegen jedoch bezüglich Abständen von Nachbargrundstücken dem privaten Nachbarrecht.
Vor dem Kauf eines Grundstückes im Außenbereich wird dringend empfohlen, eine Beratung in Anspruch zu nehmen.
Seit Mitte der 1980er Jahre hat die Gemeinde Sandhausen in einigen Bereichen das Bauen erleichtert und Verbesserungen für Bauwillige geschaffen. War es zum Beispiel bis dahin üblich, Wohngebäude in rückwärtigen Grundstücksbereichen grundsätzlich nicht zuzustimmen, so haben Gemeinderat und damaliger Bauausschuss unter Berücksichtigung der hohen Bodenpreise sowie im Hinblick auf flächensparendes Bauen solchen Baumaßnahmen ab diesem Zeitraum zugestimmt, sofern es die baurechtlichen Bestimmungen zuließen.
Die städtebaulichen Erkenntnisse befinden sich im Wandel und so hat die Gemeinde stets, aufbauend auf bisherigen Erfahrungen, ihre Grundkonzeptionen dem Bedarf angepasst. Ein Beispiel ist die Vereinheitlichung der Zulässigkeiten von rückwärtigen Wohngebäuden. In der Sitzung vom 24.10.2005 hat der Gemeinderat folgende grundlegende Konzeption entwickelt und beschlossen:
- rückwärtige Gebäude dürfen die Höhe der vorhandenen, vorderen Gebäude nicht überschreiten
- anstelle der oftmals problematischen Festlegung „Maximal ein Vollgeschoss zulässig“ wird geregelt, dass die maximale Firsthöhe 8,50 Meter nicht überschreiten darf
- um einen gestalterischen Freiraum zu lassen, werden alle Dachformen zugelassen, mit Ausnahme von Flachdächern
- die Mindestdachneigung beträgt 20 Grad, wobei zu beachten ist, dass Dachgauben erst ab einer Neigung von 30 Grad möglich sind
- die bisherige Einschränkung auf eine Wohnung für rückwärtige Gebäude wird aufgehoben. Zulässig sind nunmehr maximal zwei Wohnungen
Auf Folgendes muss jedoch hingewiesen werden:
Die grundsätzliche Frage, ob auf einem bestimmten Grundstück ein rückwärtiges Gebäude überhaupt möglich ist, muss unabhängig vom Beschluss durch den Technischen Ausschuss geprüft werden. Nicht alle Grundstücke lassen zusätzliche Bebauungen zu. Oftmals stehen baugesetzliche Bestimmungen wie erforderliche Grenzabstände oder das zulässige Maß der Überbauung von Grundstücken entgegen. Der Gemeinderat hat daher festgelegt, dass durch den aufgezeigten Grundsatzbeschluss kein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hergeleitet werden kann.
Die Gemeindeverwaltung empfiehlt allen Bauinteressenten, vor Einreichung von Bauplänen ihre Wünsche mit dem Ortsbauamt abzustimmen. Dies vermeidet unnötige Planungskosten.
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten erfolgt durch den Zweckverband Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis.
Zweckverband Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis
Im Bereich der Gemeinde gibt es verschiedene Gebäude, welche vollständig oder teilweise unter Denkmalschutz stehen. Diese Objekte sind in einer Liste erfasst; nähere Informationen erteilt das Ortsbauamt. Sollte Ihr Gebäude vollständig oder teilweise unter Denkmalschutz stehen, sind bei allen (Bau-)Maßnahmen besondere Bestimmungen zu beachten.
Kontakt: Ortsbauamt, Herr Niemann, Telefon 06224 592-112
Weitere Auskünfte sind bei der unteren Denkmalbehörde erhältlich. Zuständig ist das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis, Baurechtsamt. Dort erhalten Sie auch Informationen über eventuelle Zuschussmöglichkeiten.
Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis (Baurechtsamt)
Hausanschrift:
Kurpfalzring 106
69123 Heidelberg - Pfaffengrund
Postanschrift:
Postfach 10 46 80
69036 Heidelberg
Telefon: 06221 522-1295
baurechtsamt(at)rhein-neckar-kreis.de
Wer ein Haus errichtet, sollte sich auch gleich Gedanken darüber machen, wie er es Einbrechern schwer machen kann. Denn wer gleich beim Hausbau entsprechende Einbauten und andere Maßnahmen mit einplant, kann eine höchstmögliche Sicherheit gegen „ungebetene Gäste“ erreichen. Doch auch wer schon seit längerem Hausbesitzer oder Mieter ist, kann durch geeignete Maßnahmen erreichen, dass das Risiko eines Einbruchs sinkt.
Informationen zu diesem Thema finden Sie in der Broschüre „Ungebetene Gäste“ der Kriminalpolizeilichen Beratungsstelle, die Sie kostenlos im Rathaus (Ortsbauamt) bekommen.
Die nächste Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle finden Sie hier:
Polizeidirektion Heidelberg
Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle
Römerstraße 2-4
69115 Heidelberg
Telefon 06221 991234
heidelberg.pd.kbst(at)polizei.bwl.de
Bei der Gemeindeverwaltung gehen häufig Anfragen auf Errichtung von Brunnen in hauseigenen Gärten ein. An dieser Stelle möchten wir über die aktuelle Rechtslage in dieser Sache unterrichten. Bei der Errichtung von Brunnen sind zwei Rechtsbereiche betroffen:
- Wasserrecht und
- Satzung der Gemeinde Sandhausen über die öffentliche Wasserversorgung
Zunächst einmal besteht, wie in allen Gemeinden und Städten, der sogenannte Anschluss- und Benutzungszwang. Das heißt, dass der Wasserabnehmer den gesamten Wasserbedarf aus der öffentlichen Wasserversorgung zu decken hat. Hierunter fällt u.a. die Verwendung des Wassers zur Beregnung des zum Haushalt gehörenden Gartens.
Die Errichtung von Brunnen erfolgt unter dem Gesichtspunkt und dem Ziel, dass Wasserentnahmen, unabhängig zunächst einmal für welchen Zweck, erfolgen. Diese Wasserentnahmen erfolgen nicht aus dem öffentlichen Netz und werden daher auch nicht gemessen sowie per Gebührenbescheid in Rechnung gestellt. Je mehr Brunnen vorhanden sind, desto erheblicher ist die Wassermenge, die nicht aus dem öffentlichen Netz bezogen wird und damit letztendlich die Allgemeinheit belastet.
Die Fixkosten bei der Wasserversorgung bleiben gleich, und je weniger Wasser über das öffentliche Netz entnommen und bezahlt wird, desto höher sind die Kosten pro Kubikmeter gezähltem Verbrauch. Hinzu kommt, dass für Wasser aus Brunnen unter Umständen auch Kosten für die Abwasserbeseitigung entstehen, die nicht durch Gebühren gedeckt sind.
Das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis, Wasserrechtsamt, hat allen Städten und Gemeinden im Landkreis mit Schreiben vom 11.02.2004 mitgeteilt, dass von dort aus die Grundwasserentnahme als bedenklich eingestuft wird, da eine Vielzahl von potentiellen Verunreinigungsquellen für das Grundwasser entstehen, die nur schwer kontrollierbar sind.
Aus den vorstehend genannten Gründen hat sich die Gemeinde Sandhausen entschlossen, Anträgen auf Errichtung von Brunnen generell nicht zuzustimmen.
Die Errichtung von Dachgauben war lange Zeit, nicht nur in Sandhausen, städtebaulich nicht erwünscht. Die Gründe hierfür sind heute nicht mehr nachvollziehbar, aber hierdurch bestehen in verschiedenen Bebauungsplänen Regelungen, welche die Errichtung von Dachgauben einschränken oder sogar ganz verbieten. Dachgauben ermöglichen jedoch eine spürbare Erhöhung der Wohnfläche eines Hauses und so hat sich der Gemeinderat vor langer Zeit entschlossen, die eingangs aufgeführte städtebauliche Haltung der Gemeinde aufzugeben und die Errichtung von Gauben im Gemeindegebiet zu vereinheitlichen. In einem Grundsatzbeschluss hat der Gemeinderat dies dann vorgenommen. Dieser Grundsatzbeschluss wird seitdem bei allen neuen Bebauungsplänen und allen Änderungen von Bebauungsplänen in geltendes Baurecht umgewandelt.
Auf Folgendes muss geachtet werden: Es gibt noch ältere Bebauungspläne, die Gauben ausschließen oder nur in geringerem Umfang ermöglichen als dies im Grundsatzbeschluss ausgeführt ist. In diesem Falle ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich. In der Regel ist dies dann kein baurechtliches Problem. Allerdings ist die Befreiung mit zusätzlichen Gebühren verbunden.
Grundsatzbeschluss hinsichtlich der Zulassung von Dachaufbauten und Zwerchgiebeln
Systemskizze zur Gestaltung von Dachgauben und Zwerchgiebeln
Der Zweckverband Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis wurde im Oktober 2020 gegründet. Wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten Grundstücken, unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen sowie die Bewertung von Rechten an Grundstücken (z.B. Wohnrecht, Nießbrauchsrecht). Der Gutachterausschuss führt zudem eine Kaufpreissammlung, wertet diese aus und ermittelt die Bodenrichtwerte.
Zweckverband Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis
Weberstraße 4
69181 Leimen
Telefon: 06224 5739530
E-Mail: verwaltung(at)gaasornk.de
Zweckverband Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis
Verschiedene Grundstückseigentümer lassen auf Ihren Grundstücken - insbesondere ungenutzten Bauplätzen - Gras, Löwenzahn, Unkraut und Disteln usw. ungehindert wachsen und setzen so die angrenzenden und umliegenden Grundstücke dem Samenflug aus. Diese Beeinträchtigung des Eigentums anderer ist verboten. Die Bewirtschaftung von Grundstücken im Siedlungsbereich beeinträchtigt nachbarliche Privatinteressen. Die Einhaltung der Vorschriften des Zivilrechts (BGB, insbesondere Abwehransprüche nach §§ 906, 1004) oder des baden-württembergischen Nachbarschaftsgesetzes müssen notfalls auf dem Privatklageweg durchgesetzt werden.
Die Gemeindeverwaltung hat in Fällen von nicht gepflegten Grundstücken im Siedlungsbereich keine Einwirkungsmöglichkeiten mehr auf die Grundstückseigentümer. Im Rahmen einer Gesetzesänderung des Landesnaturschutzgesetzes ist die Regelung über die Pflegepflicht von Grundstücken im Siedlungsbereich schon vor geraumer Zeit ersatzlos weggefallen (ehemals § 19 LNatschG).
Unabhängig davon besteht gemäß § 26 des Landwirtschafts- und Landeskulturgesetzes für die Besitzer landwirtschaftlich nutzbarer Grundstücke die Verpflichtung, diese zu bewirtschaften oder dadurch zu pflegen, dass sie für eine ordnungsgemäße Beweidung sorgen oder mindestens einmal im Jahr mähen. Die Bewirtschaftung und Pflege müssen gewährleisten, dass die Nutzung benachbarter Grundstücke, insbesondere durch schädlichen Samenflug, nicht unzumutbar erschwert wird. Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden.
In Anlehnung an die vorgenannten Bestimmungen appelliert die Gemeindeverwaltung an die privaten Grundstückseigentümer und Bauplatzinhaber zur Wahrung gut nachbarschaftlicher Beziehungen, dennoch ihre Grundstücke zumindest ein- bis zweimal jährlich zu mähen.
Die Gemeinde Sandhausen betreibt für Sandhäuser Bürgerinnen und Bürger einen Holzlagerplatz. Ziel dieser Einrichtung ist, dass der Holzeinschlag nicht mehr auf Dauer im Wald, sondern auf einem geeigneten Platz in Ortsnähe gelagert wird. Gelagert werden darf nur Brennholz aus Schlagraum vom Gemeinde- oder Staatswald. Die Lagerung aller anderen Holzarten oder andersartiger Materialien ist untersagt. Der Platz dient nur der Holzlagerung für private Zwecke, Holzlagerung für gewerbliche Zwecke ist nicht zulässig.
Der Pachtzins beträgt pro Jahr und Parzelle 25,00 €.
Derzeit sind keine Holzlagerplätze frei, Sie können sich jedoch auf eine Warteliste setzen lassen. Wir werden Sie dann informieren, sobald wir Ihnen einen Platz anbieten können.
Immer wieder zu Missverständnissen kommt es in Bezug auf Nachbareinsprüche im Rahmen der Beratung über die Entscheidung der Gemeinde bei Bauanträgen. Die Einsprechenden sind meistens der Ansicht, dass über ihren Einspruch detailliert beraten und entschieden wird, oftmals wird davon ausgegangen, dass in der Sitzung die Möglichkeit besteht, den Einspruch persönlich näher zu erläutern. Aus den nachstehenden Gründen wird bei der Beratung über den Bauantrag im Technischen Ausschuss nicht bekannt gegeben, dass Einsprüche gegen den Bauantrag vorliegen (dies wird übrigens auch in anderen Gemeinden so praktiziert):
- „Die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens dient ausschließlich dem Schutz der gemeindlichen Planungshoheit und dient nicht dem Schutz nachbarlicher Interessen.“ (Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes)
- Der Technische Ausschuss soll objektiv ausschließlich nach baurechtlichen Gesichtspunkten seine Entscheidung treffen und nicht subjektiv aufgrund vorgebrachter Einwendungen von Angrenzern. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass nahezu kein Bauantrag größeren Umfangs mehr das Verfahren ohne Nachbareinsprüche durchläuft. Oftmals sind die Einwendungen privatrechtlicher Natur. So wird vorgebracht, dass das eigene Grundstück nicht mehr ausreichend belichtet und belüftet wird, dass der Angrenzer durch ein Bauvorhaben einen Wertverlust für sein eigenes Grundstück erleidet etc. Würden sämtliche Nachbareinsprüche dazu führen, dass ein Bauvorhaben nicht ausgeführt werden kann, wären in den vergangenen Jahren nur noch wenige Wohngebäude errichtet worden
- Die Angrenzereinsprüche werden dem Baurechtsamt des Rhein-Neckar-Kreises im Rahmen des Genehmigungsverfahrens übersandt. Von dort werden diese geprüft. Die Einsprecher erhalten dann eine rechtsmittelfähige Entscheidung, d.h. sie können Widerspruch gegen eine erteilte Baugenehmigung einlegen und dieses Verfahren bis zur Klage vor dem Verwaltungsgericht führen
- Die Verletzung nachbarschützender Vorschriften (z.B. der erforderliche Grenzabstand ist nicht eingehalten) bedeutet ohnehin, dass ein Vorhaben entgegen ausdrückliche Zustimmung bzw. Baulastenübernahme durch den Angrenzer nicht genehmigungsfähig ist
Immer wieder werden an uns Fragen herangetragen, die sich mit dem privaten Nachbarrecht befassen. Dazu zählen beispielsweise:
- Der Baum auf dem Nachbargrundstück ist zu nahe an meiner Grundstücksgrenze und außerdem viel zu groß
- Die Hecke des Nachbarn ist zu hoch
- Die Garage des Nachbarn steht zehn Zentimeter auf meinem Grundstück
- Muss ich meinem Nachbarn erlauben, mein Grundstück zum Reparieren seiner Grenzgarage zu betreten?
Diese und weitere Anliegen sind im Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg geregelt. Eine Broschüre des Justizministeriums zu diesem Thema bekommen Sie kostenlos im Ortsbauamt. In dieser Broschüre finden Sie auch den Gesetzestext.
Wichtig ist folgender Hinweis: Die Gemeinde Sandhausen hat im Bereich von nachbarrechtlichen Angelegenheiten keine Zuständigkeit. Wir können also nicht einen Grundstückseigentümer auffordern, einen zu nahe an der Grenze stehenden Baum zu beseitigen. Und wir dürfen auch keine Rechtsberatung geben.
Unsere Empfehlung: Sprechen Sie bei Problemen rechtzeitig mit Ihrem Nachbarn! So lassen sich oftmals Streitigkeiten ausräumen oder vermeiden. Wenn dies nicht (mehr) möglich ist, bleibt letztlich nur noch der Gang zum Anwalt.
Durch die anerkannten Grundsätze der Abwassertechnik ist begründet, dass in jedem öffentlichen Kanalnetz mit zeitweilig auftretendem Rückstau gerechnet werden muss. Um die Anlagekosten eines öffentlichen Kanalnetzes in wirtschaftlich tragbaren Grenzen zu halten, kann die Querschnittsgröße der Abwässerkanäle nicht nach Maßgabe des größtmöglichen Starkregens bemessen werden. Vielmehr bedient man sich bei der Dimensionierung eines Kanalnetzes des so genannten Berechnungsregens, der erfahrungsgemäß jährlich nur ein bis zweimal überschritten wird und eine Dauer von 15 Minuten hat.
Auch bei diesem Berechnungsregen zeigt sich ein Stau innerhalb des Kanalnetzes, bedingt durch die verschiedenen Rohrdimensionen.
Katastrophale Starkregen, auch Platzregen oder Wolkenbrüche genannt, die bei heftigen Gewittern niedergehen, haben mitunter Intensitäten, die ein Mehrfaches des Berechnungsregens ausmachen, obgleich sie meistens nur eine Dauer von wenigen Minuten haben. In solchen Ausnahmefällen wird die Grenze der Schluckfähigkeit eines Kanalnetzes überschritten und der Rückstau tritt ein. Dieser Rückstau ist abhängig von der Dauer und der Menge des Niederschlages, sowie von der Leistung des Vorfluters (Bachablauf), bzw. des vorgeschalteten Hebewerkes.
Fällt nun vor einem solchen Wolkenbruch normaler Regen und sind dadurch die Abflusskanäle schon gefüllt, so kann es vorkommen, dass das nicht abzuleitende Wasser über die Straßensinkkästen und Entwässerungsschächte austritt und die Straßen überschwemmt werden. Da hierdurch also in jedem Falle bei der Grundstücksentwässerung mit kurzfristigem Rückstau aus dem Kanalnetz gerechnet werden muss, schreiben die gemeindlichen Satzungen über die Grundstücksentwässerung in der Regel vor, dass die unter der so genannten Rückstauebene gelegenen Räume eines bebauten Grundstücks zur Entwässerung nicht unmittelbar an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen werden dürfen. Unter der Rückstauebene ist im Regelfall die Straßenoberfläche zu verstehen.
Die technischen Bestimmungen über den Bau von Grundstücksentwässerungsanlagen DIN 1986 schreiben vor, dass bei der Entwässerung tiefliegender Räume zum Schutz gegen Rückstau die Schmutzwasserabläufe durch dicht abschließende Absperrvorrichtungen zu sichern sind, die nur bei Bedarf geöffnet werden dürfen, sonst aber dauernd geschlossen sein müssen.
Solche Absperrvorrichtungen müssen den Baugrundsätzen entsprechen, die in DIN 1997 "Absperrvorrichtungen in Grundstücksentwässerungsanlagen" festgelegt sind.
Diese Vorschrift belastet zunächst den Grundstückseigentümer, der die tiefliegenden Räume seines Hauses entwässern will, oder muss, in zweierlei Hinsicht. Einmal muss er die Anlagekosten für den Einbau der vorgeschriebenen Absperrvorrichtungen aufbringen, zum anderen ist er gezwungen, die Rückstauverschlüsse stets vorschriftsmäßig zu bedienen, wenn er mit Sicherheit verhindern will, dass Schmutzwasser aus dem öffentlichen Kanalnetz in die tiefliegenden Räume seines Hauses eindringt.
Außerdem sollen diese Vorschriften den Grundstückseigentümer vor Rückstauschäden schützen und gleichzeitig die Gemeindeverwaltung von Regressansprüchen freistellen, die aus dem Auftreten von Rückstau im öffentlichen Kanalnetz hergeleitet werden könnten.
Da in den meisten Fällen eine ausreichende Tiefenlage des Straßenkanals gegeben ist, die es ermöglicht, die unter der Rückstauebene liegenden Räume im Freigefälle nach dem öffentlichen Kanal zu entwässern, wird die Entwässerung tiefliegender Räume unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs und auf eigene Gefahr zugelassen, wenn die unter der Rückstauebene liegenden Schmutzwasserabläufe entsprechend den Bestimmungen der DIN 1986 gegen Rückstau gesichert sind.
Größere Mengen Regenwasser, die auf unterhalb der Rückstauebene gelegenen Flächen anfallen, dürfen jedoch niemals im Freigefälle an einen Abwasserkanal angeschlossen, sondern müssen rückstaufrei über eine Hebeanlage abgeführt werden. Lediglich kleinere Niederschlagsflächen, wie Kellerniedergänge, Garageneinfahrten, usw. können, falls eine Versickerung des Regenwassers nicht möglich ist, über Bodenabläufe mit Absperrvorrichtungen unmittelbar zum Abwasserkanal entwässert werden, wenn durch Einbau von Schwellen, oder andere geeignete Maßnahmen, eine Überflutung der tiefliegenden Räume durch Regenwasser verhindert wird, solange der Ablauf gesperrt ist. Es ist auch darauf zu achten, dass von der Straße kein Stauwasser zulaufen kann.
Wo sich jedoch der ständige Verschluss der Rückstauvorrichtung wegen der häufigen Benutzung der Schmutzwasserabläufe nicht durchführen lässt oder die angrenzenden tiefliegenden Räume unter allen Umständen gegen Rückstau geschützt werden müssen, z.B. in Wohnungen, gewerblichen Räumen, Lagerräumen für Lebensmittel oder andere wertvolle Güter, muss das Schmutzwasser mit einer automatisch arbeitenden Hebeanlage bis über die Rückstauebene gehoben und dann dem Abwasserkanal zugeleitet werden. An die Druckleitung einer Hebeanlage dürfen selbstverständlich Entwässerungsorgane aller Art unter keinen Umständen angeschlossen werden.
Die Abwasserhebung hat weit über die Rückstauebene zu erfolgen, damit das natürliche Druckgefälle gegen das gespannte Wasser im Kanalnetz einen freien Abfluss gewährleistet. In der Druckleitung ist eine Rückschlagklappe einzubauen, um beim Abschalten der Pumpe einen Rückfluss zu verhindern.
Der Pumpensumpf muss so groß gewählt werden, dass bei einem evtl. Stromausfall die anfallenden Schmutzwassermengen gesammelt werden können.
Rohrleitungen usw. sind bis weit über Straßenoberkante drucksicher auszuführen.
Absperrvorrichtungen nach DIN 1997:
Die in DIN 1986 vorgeschriebenen Absperrvorrichtungen in Grundstücksentwässerungsanlagen zum Schutz gegen Rückstau müssen Baugrundsätzen entsprechen, die in DIN 1997 festgelegt sind.
Diese Baugrundsätze enthalten genaue Vorschriften und Richtlinien über die Anordnung und Konstruktion der Absperrvorrichtungen, über die hierbei zu verwendenden korrosionsfreien Werkstoffe, usw.
Die Absperrvorrichtungen können sowohl inmitten von Rohrleitungen, als auch in Verbindung mit den Abflussorganen der Bodenentwässerung (Kellerabläufen) vorgesehen werden. In die Hauptgrundleitung dürfen Absperrvorrichtungen in keinem Falle eingebaut werden, weil auch während des Rückstaues die Entwässerung der über der Rückstauebene liegenden Räume gewährleistet sein muss.
Jede Absperrvorrichtung muss aus einem handbedienten und einem davon unabhängigen selbsttätig wirkenden Verschluss bestehen. Die zweite, automatische Absperrvorrichtung wird aus Sicherheitsgründen gefordert, weil erfahrungsgemäß sehr häufig unterlassen wird, den handbedienten Verschluss nach der Benutzung des Kellerablaufes sofort wieder zu schließen. Leider bietet aber die selbsttätig wirkende Absperrvorrichtung keinen absolut sicheren Rückstauschutz, weil die im rückstauenden Abwasser mitgeführten Sink- und Schwimmstoffe wie Papier, Textilien, Holzteile usw. sich leicht zwischen die Dichtungsflächen der Absperrorgane setzen und somit den dichten Abschluss des Schmutzwasserablaufes verhindern.
Den sichersten Schutz gegen Kellerüberschwemmungen infolge Rückstaues aus dem Kanalnetz bietet allein der handbediente Verschluss der Absperrvorrichtung. Deshalb darf in keinem Kellerraum, dessen Bodenentwässerung mit einem Rückstaudoppelverschluss versehen ist, ein dauerhaftes Hinweisschild fehlen, das folgende Aufschrift trägt: "Verschluss gegen Kellerüberschwemmungen! Nur zum Wasserablass öffnen, dann sofort wieder schließen!".
Nach den technischen Betriebsbestimmungen für Grundstücksentwässerungsanlagen der DIN 1986 Blatt; 3 sind die Rückstausicherungen mindesten einmal im Jahr, und zwar spätestens im April vor Eintreten der starken Regenfälle auf ihre Gangbarkeit zu untersuchen und in besten betriebssicheren Zustand zu versetzen.
Ein gemeinsamer Online-Service der Gemeinde Sandhausen und der Netze BW GmbH, ein Unternehmen der EnBW AG, macht die Meldung defekter Straßenleuchten jetzt noch einfacher. Ab sofort können Bürgerinnen und Bürger die betroffene Leuchte online auswählen und der Gemeindeverwaltung auf diese Weise genau mitteilen, welche Leuchte defekt ist. So weiß die Gemeindeverwaltung, wo die Beleuchtung ausgefallen ist und kann die Netze BW mit der Reparatur beauftragen. Mit wenigen Klicks helfen Sie dabei, dass wieder Licht ins Dunkel kommt.
In vielen Fällen besteht Unklarheit darüber, ob und wie ein neues Gebäude oder ein Anbau / eine Erweiterung in das Liegenschaftskataster übernommen wird. Meistens gehen die Bauherren davon aus, dass durch die Erteilung der Baugenehmigung ihr neues Gebäude in das Liegenschaftskataster automatisch übernommen wird und sind dann überrascht, wenn sie zu einem späteren Zeitpunkt merken, dass ihre Baumaßnahme oder ihr Gebäude in den amtlichen Vermessungsunterlagen nicht enthalten ist. Daher möchten wir an dieser Stelle kurz die Sach- und Rechtslage erläutern:
- Wenn ein neues Gebäude errichtet worden ist (gleiches gilt für Anbau- oder Erweiterungsmaßnahmen) so muss der Grundstückseigentümer aufgrund gesetzlicher Bestimmungen (Vermessungsgesetz) selbst für die Übernahme in das Liegenschaftskataster sorgen
- Dies erfolgt dadurch, indem er entweder beim Vermessungsamt (Rhein-Neckar-Kreis, Landratsamt, Vermessungsamt) oder bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur die Übernahme beantragt und die Baumaßnahme anzeigt
Das Liegenschaftskataster ist der einzige vollständige Grundstücksnachweis. Es enthält die Beschreibung und Darstellung aller Grundstücke und Gebäude nach ihrer Lage und räumlichen Abgrenzung in der Örtlichkeit. Diese Angaben werden durch die Errichtung oder Veränderung eines Gebäudes überholt und unrichtig. Die Übernahme in das Liegenschaftskataster ist gebührenpflichtig. Die Gebühren sind nicht in den Kosten für die Baugenehmigung enthalten, sondern werden separat zur Zahlung fällig. Über die Höhe dieser Gebühren erhalten Sie Auskunft beim Vermessungsamt oder bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
Die Gemeinde Sandhausen hat in Vermessungsangelegenheiten keine Zuständigkeiten. Rechtliche Beratungen in Vermessungsangelegenheiten durch die Gemeinde sind daher nicht möglich und auch nicht zulässig. Grundstückseigentümer werden daher gebeten, in diesen Fragen eine der aufgezeigten Stellen zu befragen.
Vermessungsamt Rhein-Neckar-Kreis
Muthstraße 4
74889 Sinsheim
Telefon 07261 9466-5100 (Geschäftszimmer) und 06261 9466-5162 (Service-Stelle)
vermessungsamt(at)rhein-neckar-kreis.de
Vermessungsamt Rhein-Neckar-Kreis
Eine Liste der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure finden Sie beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg.
Bevor Sie eine Baumaßnahme beginnen, sollten Sie sich über vorhandene Versorgungsleitungen informieren. Dies ist zum einen wichtig, um keine Leitungen bei Bauarbeiten zu beschädigen und zum anderen, um den Anschluss des errichteten Gebäudes an die Ver- und Entsorgungsnetze zu beantragen. Auskünfte über Leitungen erteilt:
Wasser, Abwasser:
Strom:
Netze BW GmbH, Region Nordbaden
Zeppelinstraße 15-19
76275 Ettlingen
Telefon 07243 180-0
nordbaden(at)netze-bw.de
Gas:
Stadtwerke Heidelberg Netze GmbH
Kurfürsten-Anlage 42-50
Netzinformation
69115 Heidelberg
Telefon 06221 513-2311
netzauskunft(at)swhd.de
Telefonanschluss:
Telekom Deutschland GmbH
Landgrabenweg 151
53227 Bonn
Telefon 0228 1810
Zu Fragen des Wasserhärtegrades und der Trinkwasserqualität wenden Sie sich bitte an den Zweckverband Wasserversorgung Hardtgruppe:
Zweckverband Wasserversorgung Hardtgruppe
Hauptstraße 2
69207 Sandhausen
Telefon 06224 93880
hardtgruppe(at)gmx.de