Wesentliche Steuer-, Beitrags- und Gebührensätze

Beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken während des Jahres kommt es hinsichtlich der Grundsteuer immer wieder zu Missverständnissen, da der im Rahmen des Kaufvertrags vereinbarte privatrechtliche Übergang der Rechte und Pflichten nicht mit dem nach dem Grundsteuerrecht geregelten Zeitpunkt übereinstimmt.

§ 9 Absatz 1 des Grundsteuergesetzes und § 22 Absatz 4 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes führen aus, dass die Fortschreibung auf den neuen Eigentümer immer erst zum 1. Januar des dem Verkauf folgenden Jahres erfolgt. Nach öffentlichem Recht bleibt bei Grundstücksverkäufen während des Jahres der Veräußerer Steuerschuldner bis zum Ablauf des Jahres, in dem der Verkauf stattgefunden hat.

Die Gemeindeverwaltung ist deswegen verpflichtet, die Grundsteuer weiterhin vom Verkäufer anzufordern, bis der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes mit der Zurechnung der Steuerschuld auf den Käufer und neuen Eigentümer vorliegt. Der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes stellt einen so genannten Grundlagenbescheid dar, nach dem sich der Grundsteuerbescheid der Gemeinde zwingend richten muss. Besonders bei abgeschlossenen Kaufverträgen und Eigentumsübergang im letzten Jahresquartal kann es passieren, dass das Finanzamt nicht rechtzeitig den Grundsteuermessbescheid mit Fortschreibung zum 01.01. des Folgejahres erstellen kann. Rechtlich muss der Verkäufer weiterhin die angeforderten Grundsteuerraten, auch noch im Folgejahr, vorstrecken, bis der neue Bescheid vom Finanzamt vorliegt. Der Verkäufer erhält dann umgehend die zu viel entrichteten Grundsteuerraten erstattet.

Bei Kaufverträgen, die im Dezember abgeschlossen wurden, liegen Übergabetermin und Zahlung oft erst im folgenden Jahr. Die Zurechnungsfortschreibung vom Finanzamt wird daher erst zum 01.01. des übernächsten Jahres durchgeführt. Der Verkäufer bleibt in diesem Fall noch solange Grundsteuerschuldner, da der Eigentumsübergabetermin für den Fortschreibungszeitpunkt von Bedeutung ist und nicht das Datum des Kaufvertrags. Die Vereinbarung im Kaufvertrag über den Steuerübergangstermin hat nur privatrechtliche Bedeutung im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber und hebt die öffentlich-rechtliche Steuerschuldnerschaft nicht auf.

Der Käufer wird aus diesen Bestimmungen des Kaufvertrages jedoch verpflichtet. Die Zahlungen an den Verkäufer wegen dessen Grundsteuerschuldnerschaft zu leiten. Der Verkäufer hat also auf privatrechtlicher Ebene einen Rückerstattungsanspruch gegenüber dem Käufer.

Für Rückfragen steht Ihnen das Steueramt unter der Tel. 06224 592-121 gerne zur Verfügung.