Gemeinde Sandhausen

Der überwiegende Teil der Gemarkung Sandhausen ist bauplanungsrechtlich dem sogenannten Außenbereich zuzuordnen. Außenbereich ist alles, was außerhalb der überbauten Fläche – Wohngebiete, Gewerbegebiete, Sportgebiete etc. - von Sandhausen liegt. Dies ist insbesondere der Wald, Äcker, Kleingärten usw.).

Im Außenbereich sind bauliche Anlagen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches nur für einen stark eingeschränkten Personenkreis möglich. Im Wesentlichen sind dies die Haupterwerbs- und Nebenerwerbslandwirte.

Für alle übrigen Personenkreise, insbesondere betroffen sind hier Hobbygärtner mit ihren kleingärtnerisch genutzten Grundstücken, besteht für bauliche Anlagen keine Genehmigungsmöglichkeit!

Unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ fallen insbesondere Garten- und Gerätehäuser sowie Einfriedigungen.

Dies bedeutet, dass diese Maßnahmen für private Grundstückseigentümer im Außenbereich nicht zulässig sind. 

NICHT betroffen hiervon sind so genannte „lebende Einfriedigungen“, also Hecken.

Diese unterliegen jedoch bezüglich Abständen von Nachbargrundstücken dem privaten Nachbarrecht.

Vor dem Kauf eines Grundstückes im Außenbereich wird daher dringend empfohlen, mit dem Ortsbauamt, Herrn Niemann, Kontakt aufzunehmen. (christian.niemann@sandhausen.de ; Tel: 06224/592-112)

Seit Mitte der 80er Jahre hat die Gemeinde Sandhausen in einigen Bereichen das Bauen erleichtert und Verbesserungen für die Bauwilligen geschaffen.

War es zum Beispiel bis dahin üblich, Wohngebäude in rückwärtigen Grundstücksbereichen grundsätzlich nicht zuzustimmen, so hat der Gemeinderat und der damalige Bauausschuss unter Berücksichtigung der hohen Bodenpreise sowie im Hinblick auf flächensparendes Bauen solchen Baumaßnahmen ab diesem Zeitraum zugestimmt, sofern es die baurechtlichen Bestimmungen zuließen. Die städtebaulichen Erkenntnisse befinden sich im Wandel und so hat die Gemeinde stets, aufbauend auf bisherigen Erfahrungen, ihre Grundkonzeptionen dem Bedarf angepasst. 

Ein Beispiel ist die Vereinheitlichung der Zulässigkeiten von rückwärtigen Wohngebäuden. In der Sitzung vom 24. Oktober 2005 hat der Gemeinderat folgende grundlegende Konzeption entwickelt und beschlossen:

1. Rückwärtige Gebäude dürfen die Höhe der vorhandenen, vorderen Gebäude nicht überschreiten.

2. Anstelle der oftmals problematischen Festlegung „Maximal ein Vollgeschoss zulässig“ wird geregelt, dass
    die maximale Firsthöhe 8,50 m nicht überschreiten darf.

3. Um einen gestalterischen Freiraum zu lassen, werden alle Dachformen zugelassen, mit Ausnahme von
    Flachdächern. 

4. Die Mindestdachneigung beträgt 20 Grad, wobei zu beachten ist, dass Dachgauben erst ab einer Neigung
    von 30 Grad möglich sind.

5. Die bisherige Einschränkung auf eine Wohnung für rückwärtige Gebäude wird aufgehoben. Zulässig sind
    nunmehr maximal 2 Wohnungen. 

Auf Folgendes muss jedoch hingewiesen werden:

Die grundsätzliche Frage, ob auf einem bestimmten Grundstück ein rückwärtiges Gebäude überhaupt möglich ist, muss unabhängig vom Beschluss durch den Technischen Ausschuss geprüft werden. Nicht alle Grundstücke lassen zusätzliche Bebauungen zu, oftmals stehen baugesetzliche Bestimmungen wie erforderliche Grenzabstände oder das zulässige Maß der Überbauung von Grundstücken entgegen.

Der Gemeinderat hat daher festgelegt, dass durch den aufgezeigten Grundsatzbeschluss kein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hergeleitet werden kann.

Wir empfehlen allen Bauinteressenten, vor Einreichung von Bauplänen ihre Wünsche mit dem Ortsbauamt abzustimmen. Dies vermeidet unnötige Planungskosten. 

Ihr Ansprechpartner im Ortsbauamt: Herr Niemann

Immer wieder zu Missverständnissen kommt es in Bezug auf Nachbareinsprüche im Rahmen der Beratung über die Entscheidung der Gemeinde bei Bauanträgen. 

Die Einsprechenden sind meistens der Ansicht, dass über ihren Einspruch detailliert beraten und entschieden wird, oftmals wird davon ausgegangen, dass in der Sitzung die Möglichkeit besteht, den Einspruch persönlich näher zu erläutern.

Aus den nachstehenden Gründen wird bei der Beratung über den Bauantrag im Technischen Ausschuss nicht bekannt gegeben, dass Einsprüche gegen den Bauantrag vorliegen (Dies wird übrigens auch in anderen Gemeinden so praktiziert):

1. „Die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens dient ausschließlich dem Schutz der gemeindlichen Planungshoheit und dient nicht dem Schutz nachbarlicher Interessen.“ (Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes)

2. Der Technische Ausschuss soll objektiv ausschließlich nach baurechtlichen Gesichtspunkten seine Entscheidung treffen und nicht subjektiv aufgrund vorgebrachter Einwendungen von Angrenzern. 

Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass nahezu kein Bauantrag größeren Umfanges mehr das Verfahren ohne Nachbareinsprüche durchläuft. Oftmals sind die Einwendungen privatrechtlicher Natur. So wird vorgebracht, dass das eigene Grundstück nicht mehr ausreichend belichtet und belüftet wird, dass der Angrenzer durch ein Bauvorhaben einen Wertverlust für sein eigenes Grundstück erleidet u.ä.

Würden sämtliche Nachbareinsprüche dazu führen, dass ein Bauvorhaben nicht ausgeführt werden kann, wären in den vergangenen Jahren nur noch wenige Wohngebäude errichtet worden.

3. Die Angrenzereinsprüche werden dem Baurechtsamt des Rhein-Neckar-Kreises im Rahmen des Genehmigungsverfahrens übersandt. Von dort werden diese geprüft. Die Einsprecher erhalten dann eine rechtsmittelfähige Entscheidung, d.h. sie können Widerspruch gegen eine erteilte Baugenehmigung einlegen und dieses Verfahren bis zur Klage vor dem Verwaltungsgericht führen.

4. Die Verletzung nachbarschützender Vorschriften (z.B. der erforderliche Grenzabstand ist nicht eingehalten) bedeutet ohnehin, dass ein Vorhaben entgegen ausdrückliche Zustimmung bzw. Baulastenübernahme durch den Angrenzer nicht genehmigungsfähig ist.

Bei der Gemeindeverwaltung gehen häufig Anfragen auf Errichtung von Brunnen in den hauseigenen Gärten ein.

An dieser Stelle möchten wir über die aktuelle Rechtslage in dieser Sache unterrichten:

Bei der Errichtung von Brunnen sind zwei Rechtsbereiche betroffen:

a) Wasserrecht und

b) Satzung der Gemeinde Sandhausen über die öffentliche Wasserversorgung

Zunächst einmal besteht, wie in allen Gemeinden und Städten, der sogenannte Anschluss- und Benutzungszwang, das heißt, der Wasserabnehmer hat den gesamten Wasserbedarf aus der öffentlichen Wasserversorgung zu decken. Hierunter fällt auch u.a. die Verwendung des Wassers zur Beregnung des zum Haushalt gehörenden Gartens.

Die Errichtung von Brunnen erfolgt unter dem Gesichtspunkt und dem Ziel, dass Wasserentnahmen, unabhängig zunächst einmal für welchen Zweck, erfolgen. Diese Wasserentnahmen erfolgen nicht aus dem öffentlichen Netz und werden daher auch nicht gemessen sowie per Gebührenbescheid in Rechnung gestellt. Je mehr Brunnen vorhanden sind, desto erheblicher ist die Wassermenge, welche nicht aus dem öffentlichen Netz bezogen wird und damit letztendlich die Allgemeinheit belastet. 

Die Fixkosten bei der Wasserversorgung bleiben gleich und je weniger Wasser über das öffentliche Netz entnommen und bezahlt wird, desto höher sind die Kosten pro Kubikmeter gezähltem Verbrauch. 

Hinzu kommt, dass für Wasser aus Brunnen unter Umständen auch Kosten für die Abwasserbeseitigung entstehen, die nicht durch Gebühren gedeckt sind. 

Das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis, Wasserrechtsamt, hat allen Städten und Gemeinden im Landkreis mit Schreiben vom 11.02.2004 mitgeteilt, dass von dort aus die Grundwasserentnahme als bedenklich eingestuft wird, da eine Vielzahl von potentiellen Verunreinigungsquellen für das Grundwasser entstehen, welche nur schwer kontrollierbar sind.

Aus den vorstehend genannten Gründen hat sich die Gemeinde Sandhausen entschlossen, Anträgen auf Errichtung von Brunnen generell nicht zuzustimmen.

Immer wieder werden an uns Fragen herangetragen, die sich mit dem privaten Nachbarrecht befassen. Dies sind beispielsweise 

- Der Baum auf dem Nachbargrundstück ist zu nahe an meiner Grundstücksgrenze und außerdem viel zu groß

- Die Hecke des Nachbarn ist zu hoch

- Die Garage des Nachbarn steht 10 cm auf meinem Grundstück

- Muss ich meinem Nachbar erlauben, mein Grundstück zum Reparieren seiner Grenzgarage zu betreten?

Diese, und andere, Dinge sind im Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg geregelt.

Eine Broschüre des Justizministeriums zu diesem Thema bekommen Sie kostenlos im Bauamt oder Sie können sie hier herunterladen: 

www.jum.baden-wuerttemberg.de/servlet/PB/menu/1153544/index.html

In der Broschüre finden Sie auch den Gesetzestext. 

Wichtig sind folgende Hinweise:

Die Gemeinde Sandhausen hat im Bereich von nachbarrechtlichen Angelegenheiten keine Zuständigkeit. Wir können also nicht einen Grundstückseigentümer auffordern, einen zu nahe an der Grenze stehenden Baum zu beseitigen. Und wir dürfen auch keine Rechtsberatung geben.

Unsere Empfehlung: 

Sprechen Sie bei Problemen rechtzeitig mit Ihrem Nachbarn! So lassen sich oftmals Streitigkeiten ausräumen oder vermeiden.

Wenn dies nicht (mehr) möglich ist, bleibt letztlich nur noch der Gang zum Anwalt. 

Eine kleine Abhandlung für Hausbesitzer und solche, die es werden wollen

Durch die anerkannten Grundsätze der Abwassertechnik ist begründet, dass in jedem öffentlichen Kanalnetz mit zeitweilig auftretendem Rückstau gerechnet werden muss. Um die Anlagekosten eines öffentlichen Kanalnetzes in wirtschaftlich tragbaren Grenzen zu halten, kann die Querschnittsgröße der Abwässerkanäle nicht nach Maßgabe des größtmöglichen Starkregens bemessen werden. Vielmehr bedient man sich bei der Dimensionierung eines Kanalnetzes des so genannten Berechnungsregens, der erfahrungsgemäß jährlich nur ein bis zweimal überschritten wird und eine Dauer von 15 Minuten hat.

Auch bei diesem Berechnungsregen zeigt sich ein Stau innerhalb des Kanalnetzes, bedingt durch die verschiedenen Rohrdimensionen.

Katastrophale Starkregen, auch Platzregen oder Wolkenbrüche genannt, die bei heftigen Gewittern niedergehen, haben mitunter Intensitäten, die ein Mehrfaches des Berechnungsregens ausmachen, obgleich sie meistens nur eine Dauer von wenigen Minuten haben. In solchen Ausnahmefällen wird die Grenze der Schluckfähigkeit eines Kanalnetzes überschritten und der Rückstau tritt ein. Dieser Rückstau ist abhängig von der Dauer und der Menge des Niederschlages, sowie von der Leistung des Vorfluters (Bachablauf), bzw. des vorgeschalteten Hebewerkes.

Fällt nun vor einem solchen Wolkenbruch normaler Regen und sind dadurch die Abflusskanäle schon gefüllt, so kann es vorkommen, dass das nicht abzuleitende Wasser über die Straßensinkkästen und Entwässerungsschächte austritt und die Straßen überschwemmt werden. Da hierdurch also in jedem Falle bei der Grundstücksentwässerung mit kurzfristigem Rückstau aus dem Kanalnetz gerechnet werden muss, schreiben die gemeindlichen Satzungen über die Grundstücksentwässerung in der Regel vor, dass die unter der so genannten Rückstauebene gelegenen Räume eines bebauten Grundstücks zur Entwässerung nicht unmittelbar an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen werden dürfen. Unter der Rückstauebene ist im Regelfall die Straßenoberfläche zu verstehen.

Die technischen Bestimmungen über den Bau von Grundstücksentwässerungsanlagen DIN 1986 schreiben vor, dass bei der Entwässerung tiefliegender Räume zum Schutz gegen Rückstau die Schmutzwasserabläufe durch dicht abschließende Absperrvorrichtungen zu sichern sind, die nur bei Bedarf geöffnet werden dürfen, sonst aber dauernd geschlossen sein müssen.

Solche Absperrvorrichtungen müssen den Baugrundsätzen entsprechen, die in DIN 1997 "Absperrvorrichtungen in Grundstücksentwässerungsanlagen" festgelegt sind.

Diese Vorschrift belastet zunächst den Grundstückseigentümer, der die tiefliegenden Räume seines Hauses entwässern will, oder muss, in zweierlei Hinsicht. Einmal muss er die Anlagekosten für den Einbau der vorgeschriebenen Absperrvorrichtungen aufbringen, zum anderen ist er gezwungen, die Rückstauverschlüsse stets vorschriftsmäßig zu bedienen, wenn er mit Sicherheit verhindern will, dass Schmutzwasser aus dem öffentlichen Kanalnetz in die tiefliegenden Räume seines Hauses eindringt.

Außerdem sollen diese Vorschriften den Grundstückseigentümer vor Rückstauschäden schützen und gleichzeitig die Gemeindeverwaltung von Regressansprüchen freistellen, die aus dem Auftreten von Rückstau im öffentlichen Kanalnetz hergeleitet werden könnten.

Da in den meisten Fällen eine ausreichende Tiefenlage des Straßenkanals gegeben ist, die es ermöglicht, die unter der Rückstauebene liegenden Räume im Freigefälle nach dem öffentlichen Kanal zu entwässern, wird die Entwässerung tiefliegender Räume unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs und auf eigene Gefahr zugelassen, wenn die unter der Rückstauebene liegenden Schmutzwasserabläufe entsprechend den Bestimmungen der DIN 1986 gegen Rückstau gesichert sind.

Größere Mengen Regenwasser, die auf unterhalb der Rückstauebene gelegenen Flächen anfallen, dürfen jedoch niemals im Freigefälle an einen Abwasserkanal angeschlossen, sondern müssen rückstaufrei über eine Hebeanlage abgeführt werden. Lediglich kleinere Niederschlagsflächen, wie Kellerniedergänge, Garageneinfahrten, usw. können, falls eine Versickerung des Regenwassers nicht möglich ist, über Bodenabläufe mit Absperrvorrichtungen unmittelbar zum Abwasserkanal entwässert werden, wenn durch Einbau von Schwellen, oder andere geeignete Maßnahmen, eine Überflutung der tiefliegenden Räume durch Regenwasser verhindert wird, solange der Ablauf gesperrt ist. Es ist auch darauf zu achten, dass von der Straße kein Stauwasser zulaufen kann. 

Wo sich jedoch der ständige Verschluss der Rückstauvorrichtung wegen der häufigen Benutzung der Schmutzwasserabläufe nicht durchführen lässt oder die angrenzenden tiefliegenden Räume unter allen Umständen gegen Rückstau geschützt werden müssen, z.B. in Wohnungen, gewerblichen Räumen, Lagerräumen für Lebensmittel oder andere wertvolle Güter, muss das Schmutzwasser mit einer automatisch arbeitenden Hebeanlage bis über die Rückstauebene gehoben und dann dem Abwasserkanal zugeleitet werden. An die Druckleitung einer Hebeanlage dürfen selbstverständlich Entwässerungsorgane aller Art unter keinen Umständen angeschlossen werden.

Die Abwasserhebung hat weit über die Rückstauebene zu erfolgen, damit das natürliche Druckgefälle gegen das gespannte Wasser im Kanalnetz einen freien Abfluss gewährleistet. In der Druckleitung ist eine Rückschlagklappe einzubauen, um beim Abschalten der Pumpe einen Rückfluss zu verhindern.

Der Pumpensumpf muss so groß gewählt werden, dass bei einem evtl. Stromausfall die anfallenden Schmutzwassermengen gesammelt werden können.

Rohrleitungen usw. sind bis weit über Straßenoberkante drucksicher auszuführen.

Absperrvorrichtungen nach DIN 1997:

Die in DIN 1986 vorgeschriebenen Absperrvorrichtungen in Grundstücksentwässerungsanlagen zum Schutz gegen Rückstau müssen Baugrundsätzen entsprechen, die in DIN 1997 festgelegt sind.

Diese Baugrundsätze enthalten genaue Vorschriften und Richtlinien über die Anordnung und Konstruktion der Absperrvorrichtungen, über die hierbei zu verwendenden korrosionsfreien Werkstoffe, usw.

Die Absperrvorrichtungen können sowohl inmitten von Rohrleitungen, als auch in Verbindung mit den Abflussorganen der Bodenentwässerung (Kellerabläufen) vorgesehen werden. In die Hauptgrundleitung dürfen Absperrvorrichtungen in keinem Falle eingebaut werden, weil auch während des Rückstaues die Entwässerung der über der Rückstauebene liegenden Räume gewährleistet sein muss.

Jede Absperrvorrichtung muss aus einem handbedienten und einem davon unabhängigen selbsttätig wirkenden Verschluss bestehen. Die zweite, automatische Absperrvorrichtung wird aus Sicherheitsgründen gefordert, weil erfahrungsgemäß sehr häufig unterlassen wird, den handbedienten Verschluss nach der Benutzung des Kellerablaufes sofort wieder zu schließen. Leider bietet aber die selbsttätig wirkende Absperrvorrichtung keinen absolut sicheren Rückstauschutz, weil die im rückstauenden Abwasser mitgeführten Sink- und Schwimmstoffe wie Papier, Textilien, Holzteile usw. sich leicht zwischen die Dichtungsflächen der Absperrorgane setzen und somit den dichten Abschluss des Schmutzwasserablaufes verhindern. 

Den sichersten Schutz gegen Kellerüberschwemmungen infolge Rückstaues aus dem Kanalnetz bietet allein der handbediente Verschluss der Absperrvorrichtung. Deshalb darf in keinem Kellerraum, dessen Bodenentwässerung mit einem Rückstaudoppelverschluss versehen ist, ein dauerhaftes Hinweisschild fehlen, das folgende  Aufschrift trägt: "Verschluss gegen Kellerüberschwemmungen! Nur zum Wasserablass öffnen, dann sofort wieder schließen!".

Nach den technischen Betriebsbestimmungen für Grundstücksentwässerungsanlagen der DIN 1986 Blatt; 3 sind die Rückstausicherungen mindesten einmal im Jahr, und zwar spätestens im April vor Eintreten der starken Regenfälle auf ihre Gangbarkeit zu untersuchen und in besten betriebssicheren Zustand zu versetzen.

Wer ein Haus errichtet, sollte sich auch gleich Gedanken darüber machen, wie er es Einbrechern schwer machen kann, denn wer gleich beim Hausbau entsprechende Einbauten und andere Maßnahmen mit einplant, kann eine höchstmögliche Sicherheit gegen „ungebetene Gäste“ erreichen. Aber auch, wer schon seit längerem Hausbesitzer oder Mieter ist, kann durch geeignete Maßnahmen erreichen, dass er dass Risiko eines Einbruchs verkleinert.

Informationen zu diesem Thema finden Sie in der Broschüre „Ungebetene Gäste“ der Kriminalpolizeilichen Beratungsstelle, die Sie kostenlos im Bauamt des Rathauses bekommen.

Die nächste Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle finden Sie hier: 

Polizeidirektion Heidelberg
Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle
Römerstraße 2-4
69115 Heidelberg
Tel. 06221/991234

E-mail: heidelberg.pd.kbst(@)polizei.bwl.de

Im Internet sind die Kriminalpolizeilichen Beratungsstellen hier präsent: 

http://www.polizei-beratung.de/