Alles zum neuen Grundsteuergesetz

Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz in einem dreistufigen Verfahren geregelt:

1. Zunächst wird im Grundsteuerwertbescheid der Grundsteuerwert ermittelt. Bei der Grundsteuer B verkürzt gesagt aus der Multiplikation der relevanten Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. In der Regel basieren diese Werte auf den Angaben aus der Steuererklärung. Fläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert
   (Grundlage/Fundstelle: §§ 13 ff LGrStG | Zuständigkeit: Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis, Finanzamt)
2. Im nächsten Schritt wird der Grundsteuerwert mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Diese Steuermesszahl ist bei der Wohnnutzung um 30 Prozent geringer als bei sonstigen Nutzungen. Hier erfolgt also eine Begünstigung des Wohnens. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag im Grundsteuermessbescheid. Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
   (Grundlage/Fundstelle: §§ 13 ff LGrStG | Zuständigkeit: Finanzamt)
3. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer, die im Grundsteuerbescheid festgesetzt wird. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
   (Grundlage/Fundstelle: §§ 50 ff LGrStG | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Die Bodenrichtwerte sind in die Datenbank Boris-BW eingestellt und können dort abgerufen werden unter der Rubrik „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“.
(Grundlage/Fundstelle: https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?app=boris_bw_gstb&lang=de | Zuständigkeit: Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis)

Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss als unabhängigem Gremium auf den für die Bewertung relevanten Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt. Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium dessen Mitglieder Erfahrungen im örtlichen Grundstücksmarkt haben.

Ein Verzeichnis der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg mit den jeweiligen Kontaktdaten ist im Internet abrufbar.
(Grundlage/Fundstelle: § 38 LGrStG https://www.zgg-bw.de/Gutachterausschuesse/Verzeichnis-gemaess-Gutachterausschussverordnung | Zuständigkeit: Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis)

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives unbebautes Grundstück mit definierten Merkmalen (z.B. Art und Maß der Bebauung). Dieses fiktive Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen typisch für die Zone sein. Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück somit abweichen.

Lagebedingte Wertunterschiede dürfen innerhalb einer Zone beispielsweise plus/minus 30 Prozent betragen. Der Bodenrichtwert muss daher nicht mit dem Marktwert Ihres Grundstücks identisch sein.
(Grundlage/Fundstelle: § 38 LGrStG, § 196 BauGB | Zuständigkeit: Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis)

Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent von dem in § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG genannten Wert, der Ihnen vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde, abweicht. Dazu müssen Sie ein Gutachten beim zuständigen Gutachterausschuss oder einem von der Finanzverwaltung anerkannten Gutachter beauftragen und dieses dann dem Finanzamt vorlegen. Anerkannt sind die Gutachter, wenn sie öffentlich bestellt (z.B. von der IHK) oder zertifiziert sind.
(Grundlage/Fundstelle: § 38 Abs. 2 LGrStG https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Grundsteuer-neu/Einreichen+eines+Gutachtens  | Zuständigkeit: Gutachterausschuss Südöstlicher Rhein-Neckar-Kreis)

Bei der Grundsteuer B errechnet sich der Grundsteuerwert aus dem Produkt aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
(Grundlage/Fundstelle: § 38 LGrStG  | Zuständigkeit: Finanzamt)

Eine Schätzung erfolgt in der Regel, wenn die Steuererklärung nicht rechtzeitig abgegeben wurde.
(Zuständigkeit: Finanzamt)

Der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg hat sich dafür entschieden, im Rahmen der Grundsteuer B nur den Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) anzuwenden. Der Wert des Gebäudes spielt im neuen Grundsteuermodell keine Rolle.
(Grundlage/Fundstelle: § 38 LGrStG  | Zuständigkeit: Finanzamt)

Sowohl das neue Bundesmodell als auch das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) regeln, dass die Wohnungen/Wohnhäuser (sog. „Wohnteil“) der Landwirte wie die Wohnungen / Wohngebäude von Nicht-Landwirten der Grundsteuer B unterliegen. Die Kommune hat hierauf keinen Einfluss.
(Grundlage/Fundstelle: § 26 Abs. 4 Nr. 1 LGrStG  | Zuständigkeit: Finanzamt)

Eine Schätzung erfolgt in der Regel, wenn die Steuererklärung nicht abgegeben wurde.
(Zuständigkeit: Finanzamt)

Eventuell haben Sie die Ermäßigung für die Wohnung / Wohngebäude in der Grundsteuererklärung nicht angekreuzt.

Oder: Die Ermäßigung setzt einen Antrag voraus. Der Antrag kann in schriftlicher oder telefonischer Form beim Finanzamt gestellt werden. Haben Sie die Grundsteuererklärung nicht rechtzeitig abgegeben und musste das Finanzamt deshalb schätzen, wurde mangels Antrag keine Ermäßigung gewährt.

Bitte klären Sie das mit dem zuständigen Finanzamt.
(Grundlage/Fundstelle: § 40 Abs. 8 LGrStG  | Zuständigkeit: Finanzamt)

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Bemessung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß war, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf.

Eine Neuregelung der Grundsteuer wurde erforderlich, weil das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Daher musste der Gesetzgeber ein neues Modell entwickeln. Da die Grundsteuerberechnung nicht mehr mit der bisherigen vergleichbar ist, unterscheidet sich in der Regel auch der Hebesatz.
(Grundlage/Fundstelle: § 50 LGrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Der Hebesatz gilt bis zu einer erneuten Beschlussfassung durch den Gemeinderat; längstens jedoch bis zum Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraums (31. Dezember 2030).
(Grundlage/Fundstelle: örtliche Hebesatzsatzung  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Warum hält sich die Gemeinde nicht an die Zusage der Kommunen, das Grundsteueraufkommen nicht zu erhöhen?

Ja, das darf die Gemeinde.

Die Kommunen haben zugesagt, dass es wegen der Grundsteuerreform zu keiner Erhöhung des Steueraufkommens kommt. Allerdings richtet sich die Höhe des angestrebten Grundsteueraufkommens, wie in jedem Haushaltsjahr, nach unserer wirtschaftlichen Lage, unserem Finanzbedarf und muss sich an diversen Maßgaben des Haushaltsausgleichs orientieren. Vor dem Hintergrund, dass von Bund und Land zwar einerseits von den Städten und Gemeinden zu erbringende Erfüllungsstandards zugesagt und gesetzlich verankert werden, es andererseits aber häufig an einer auskömmlichen Finanzierung seitens des Bundes und des Landes mangelt, hat sich diese aus unserer Sicht unzureichende Finanzierung letztendlich direkt auf die Höhe des Hebesatzes ausgewirkt.
(Grundlage/Fundstelle: örtliche Beratungen zur Hebesatzfestsetzung  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Da der Hebesatz mit dem jeweiligen Messbetrag multipliziert wird, sagt die Höhe des Hebesatzes allein nichts über die Höhe des zukünftigen Grundsteueraufkommens aus. Ob und inwieweit zur Erreichung des Grundsteueraufkommens 2024 der Hebesatz 2025 gegenüber dem bisherigen Hebesatz erhöht oder ermäßigt werden muss, hängt von der Veränderung der Summe der neuen Messbeträge im Gemeindegebiet gegenüber der Summe der bisherigen Messbeträge im Gemeindegebiet ab. Dies ist in den einzelnen Gemeinden sehr unterschiedlich und hängt durch das modifizierte Bodenwertmodell des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Bebauung eines Gebäudes auf der Ebene der Bewertung unberücksichtigt bleibt, nahezu ausschließlich von der Höhe der Bodenrichtwerte ab. Abhängig von der Entwicklung der Bodenrichtwerte in den vergangenen Jahrzehnten kann die Summe der Bodenwerte zum 1. Januar 2022 und in der Folge die Summe der Messbeträge in einer Gemeinde höher oder niedriger sein als bisher.

In Gemeinden mit niedrigeren Bodenrichtwerten kann deshalb ein deutlich höherer Hebesatz als bisher nötig sein, um überhaupt ein Aufkommen in bisheriger Höhe zu erreichen.
(Grundlage/Fundstelle: § 50 Abs. 1 LGrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf.

Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen.

Sofern der Messbescheid für das Objekt B bei der Gemeinde noch nicht vorliegt:

• Haben Sie dafür einen Messbescheid vom Finanzamt erhalten? Bitte Kopie zuschicken, wir fragen beim Finanzamt nach.
• Wenn nein: Sobald dieser bei uns eingeht, erhalten Sie auch für das Objekt B einen Grundsteuerbescheid. Näheres können Sie beim Finanzamt erfragen.

(Zuständigkeit: Finanzamt, Gemeinde Sandhausen)

Die Festsetzung der Fläche bzw. die sonstigen Festsetzungen im Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheide) erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Stadt-/ Gemeindeverwaltung ist bis zu einer möglichen Änderung an den bestehenden o.g. Grundlagenbescheid gebunden.

Bitte wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt.
(Zuständigkeit: Finanzamt)

Sofern die Objektbezeichnung auch auf dem Grundsteuermessbescheid falsch ist: wenden Sie sich bitte an Ihr zuständiges Finanzamt.

Sofern die Objektbezeichnung auf dem Grundsteuermessbescheid richtig ist, wenden Sie sich bitte zur Klärung der Ursache an die Gemeinde Sandhausen.

Hinweis:
Der Grundsteuermessbescheid ist auch mit falscher Lagebezeichnung wirksam. Die hinreichende Bestimmtheit des Bescheides ergibt sich aus der Grundstückskennzeichnung (z.B. Gemarkung und Flurstücksnummer). Es besteht daher kein Anspruch auf Änderung des Bescheides.
(Zuständigkeit: Finanzamt, Gemeinde Sandhausen)

Warum habe ich den Grundsteuerbescheid erhalten (und nicht meine Miteigentümer / Miterben)?

Wird der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind diese Personen nach § 10 Abs. 2 LGrStG Gesamtschuldner. In diesem Fall kann die Kommune von allen Gesamtschuldnern den gesamten Betrag fordern (insgesamt nur einmal).

Wir haben Sie als einen der Gesamtschuldner ausgewählt.
(Grundlage/Fundstelle: § 10 Abs. 2 LGrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Sofern diese auch nicht auf dem Messbescheid stehen, habe Sie vermutlich bei der Grundsteuererklärung nur sich als Eigentümer angegeben.
(Zuständigkeit: Finanzamt)

Sofern die Angaben aus dem Messbescheid von der Gemeinde richtig umgesetzt wurden:

• Diese Angaben wurden vom Finanzamt im Messbescheid festgesetzt. Wenn diese nicht richtig sind, wenden Sie sich bitte an das Finanzamt.
• Bei Eigentumswechsel: Aufgrund des Kaufvertrags erstellt das Finanzamt automatisch einen neuen Messbescheid zum 1.Januar des auf den Kauf folgenden Jahres. Bis zur Bearbeitung durch das Finanzamt bleiben Sie steuerpflichtig. Sobald der Messbescheid des Finanzamts vorliegt, erhalten Sie von uns einen „Aufhebungsbescheid“.

(Zuständigkeit: Finanzamt)

Als Zustellungsbevollmächtigter ist dies möglich, d.h. Sie müssen uns gegenüber diesen als Zustellungsbevollmächtigten bestellen.
(Grundlage/Fundstelle: § 80 AO  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Steuerschuldner sind grundsätzlich die jeweiligen Eigentümer und nicht die Mieter, auch wenn diese ggf. nach dem Mietvertrag verpflichtet sind, die Grundsteuer zu bezahlen.

Der Grundsteuerbescheid wir daher weiterhin an Sie versandt.
(Grundlage/Fundstelle: § 39 AO, § 10 LGrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Gegen Bescheide der Gemeinde kann grundsätzlich bei der Gemeinde (bzw. der Widerspruchsbehörde) Widerspruch eingelegt werden; also auch gegen die Grundsteuerbescheide.

Die Kommune ist bei Erstellen des Grundsteuerbescheides jedoch an die Bescheide des Finanzamts, insbesondere den dort festgesetzten Messbetrag gebunden. Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist der Einspruch gegen den Messbescheid / Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt zielführend. Denn die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden.

Dagegen ist bei falschem Hebesatz oder falscher Übernahme des Messbetrags aus dem Grundsteuermessbescheid Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde einzulegen.

Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessebescheide) kann beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch eingelegt werden.
(Grundlage/Fundstelle: § 351 Abs. 2 AO, § 70 VwGO  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen, Finanzamt)

Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht notwendig (und auch nicht sinnvoll).

Die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Wenn die Gemeinde beispielsweise den festgesetzten Messbetrag in ihren Grundsteuerbescheid richtig übernommen hat, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in der Regel erfolglos und der Widerspruch wird von der Gemeinde (bzw. Rechtsaufsichtsbehörde) kostenpflichtig zurückgewiesen. Soweit der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ist die Gemeinde verpflichtet, den daraus resultierenden Grundsteuerbescheid von Amtswegen entsprechend zu ändern. Eventuell zu viel gezahltes Geld erhalten Sie dann automatisch zurück. Ein separater Widerspruch ist hierfür weder notwendig noch zielführend!
(Grundlage/Fundstelle: § 351 Abs. 2 AO  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Ein Einspruch beim Finanzamt entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ändert die Gemeinde in Folge den Grundsteuerbescheid und erstattet die zu viel gezahlte Grundsteuer zurück.
(Grundlage/Fundstelle: § 361 AO)

Sie können eine Jahreszahlung beantragen. Diese gilt dann erst ab nächstem Jahr. Der Antrag muss bei uns bis spätestens 30. September eingehen.

Dieses Jahr könnten Sie, wenn Sie möchten, den Jahresbetrag schon zum 15. Februar (statt der vierteljährlichen Rate) bezahlen.
(Grundlage/Fundstelle: § 52 Abs. 3 LGrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Siehe Grundsteuerbescheid. In der Regel viermal jährlich zur Quartalsmitte. (15.02./15.05./15.08./15.11.)
(Grundlage/Fundstelle: § 52 LGrStG Grundsteuerbescheid  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Kleinbetrag: Bei einem Gesamtbetrag bis 15 Euro kann die Gemeinde bestimmen, dass der Betrag in einer Summe (am 15. August) zu bezahlen ist.

Jahreszahler: Sie hatten bei uns bislang eine Jahreszahlung beantragt. Ihre bisherige Jahreszahlung haben wir weiter übernommen, könnten das jedoch für die Zukunft gerne wieder löschen.
(Grundlage/Fundstelle: § 52 LGrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Die Zahlung könnte auch von Ihrem Mieter kommen. Damit wir die Zahlung zuordnen können, müsste er aber unbedingt das Buchungszeichen angeben. Zahlt Ihr Mieter nicht/nicht rechtzeitig, erhalten Sie als Steuerpflichtiger jedoch die Mahnungen.
(Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Umstellung auf Quartalszahlung:

Sie können eine Quartalszahlung beantragen. Diese gilt dann erst ab nächstem Jahr. Der Antrag muss bei uns bis spätestens 30. September eingehen.
(Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Sie können jederzeit schriftlich einen Stundungsantrag stellen.
(Grundlage/Fundstelle: § 222 AO  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Bei der Grundsteuer B sieht das Landesgrundsteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit für einen (teilweisen) Erlass für Kulturgut und Grünanlagen vor.

Anders als im bisherigen Grundsteuerrecht ist im Landesgrundsteuergesetz für die Grundsteuer B kein Erlass bei einer wesentlichen Ertragsminderung vorgesehen. Dies ist darin begründet, dass, anders als bisher, die vorhandenen Gebäude bei der Höhe der Grundsteuer keine Rolle spielen und daher insoweit auch keine Ermäßigung/ Erlass in Betracht kommt.
(Grundlage/Fundstelle: § 56 LGrStG, § 34 GrStG  | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)

Mietausfälle sind im neuen Grundsteuerrecht kein Erlassgrund mehr. Grund dafür ist, dass die Gebäude im neuen Recht nicht mehr mitgerechnet werden.
(Grundlage/Fundstelle: § 56 LGrStG | Zuständigkeit: Gemeinde Sandhausen)